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大咖來話:商業地產轉型升級還有活路,轉行多半九死一生

時間:2018-11-09 15:19來源: 作者:

  回顧過去幾年,我國商辦用地供給規模較大,存量去化有限,部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉,對零售商業的沖擊愈發強烈,商業地產行業變革壓力愈發迫切。

 

  大部分房企早已完成商業地產的布局,其中萬科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進旗下商業地產項目。對于商業地產的存量市場,并非都是“過剩”的危機和苦惱。有房企人士認為,商業地產市場總量確實存在局部過剩,目前好的商業項目并不多,特別是擁有低成本融資能力和專業運營管理能力的開發商更為稀少,但不能否認商業地產還是蘊含著很多機遇。

 

 

  面對機遇和挑戰,為了更好地促進行業間觀點交流,解答行業內人士都關心的局勢問題,10月24日下午,黃埔論道第一期沙龍活動《商業地產的困惑和機會》在高德置地秋廣場成功舉行,圍繞商業地產銷售與投資、商業創新路徑、新零售對傳統商業形態改變等話題,總結了商業生態巨變的應對之策。會上嘉賓展開了深度交流,現場各位嘉賓表示收獲了豐富的精神食糧。會后,大家都表示意猶未盡,再度就相關話題進行了自由溝通。

 

 

  廣東省房地產協會會長助理黃毅文代表省房協對活動的舉辦表示熱烈的祝賀,他表示房地產開發提供的不僅僅是一個居住的空間,更應該是一個有品質有品位的新的生活模式。房地產要從提供物理空間向引領生活模式轉變。人們對美好生活的追求不僅包括衣食住行的基本物質需求,還包括更高層次的創業、文化、娛樂、體育、休閑、健康、購物、養老等需求。這些變化對商業地產發展帶來新的機遇,也有新的挑戰。

 

  大咖云集,把脈商業地產發展之路

 

  會上,廣東房協會長助理黃毅文、廣東厚幾曹卉、中大地產金融中心汪力、高力國際華南區陳厚橋、第一商業網黃華軍等數十位嘉賓就“商業地產的困惑:過剩危機下出路何在?”“新零售沖擊之下,商業地產的轉型升級之痛”“商業地產融資面臨囚徒困境”三大話題進行了深入探討,汲取國內外行業前沿信息,把脈未來商業地產的發展,促進華南地區房地產行業間的合作。

 

  話題一:商業地產的困惑:過剩危機下出路何在?

 

 

  第一商業網黃華軍:出路要往品牌與功能的差異化方向走

 

  2016年我就說過,根據GDP、消費人口等指標,未來5年珠江三角洲可能有幾個城市購物中心的密度會非常高,包括中山、佛山、江門三個區域,要引起大家警惕,還有一個區域接近這個密度水平,那就是深圳,但是深圳消化的購物中心相對來說比較多。

 

  從我個人的操作經驗來看,將來的購物中心,餐飲一定要拉大比例,但是餐飲如今的承租能力是有限的,未來肯定是場景式的購物中心,最好是帶有IP的購物中心,這就是出路所在。面對電商、同質化的沖擊,我希望有更多境外的品牌能夠進來,其次是發現自己的優勢所在。未來的出路肯定要往品牌的差異化、功能的差異化的方向走。

 

 

  亞美設計陳曉宇:商業地產是城市一種層次的體現

 

  關于出路的問題。第一類就是寫字樓,寫字樓的出路在什么地方?以往的模式是慢慢跟商戶招租,靠降低租金維持,這些方法都很難維持長久。現在慢慢很多寫字樓在改版,改成創意空間或者公寓的形式。

 

  第二類是酒店,酒店也屬于商業地產。酒店的過剩問題也是很尖銳的,現在很多公寓也在改革,我見過把酒店改成學校的,也就是私立學校,這個也是他們的出路之一。除了剛才說的要創新或者引入新業態之外,我們做設計的時候看到有個比較大的趨勢,就是有一些現在是做這種教育整租的,比如租給學而思這類機構。

 

 

  高力國際華南區陳厚橋:找準定位、找準業態、找準檔次

 

  商業地產傳統來說要分成辦公和商鋪,其次是要分成一線、二線甚至三四五線城市。過剩主要是一個競爭問題,就是說市場上總有做得好和做得不好的項目,餅就這么大。項目要做好關鍵取決于,要做好前期的定位策劃,確定好檔次、類別、主題等方面,把產品的發展方向、功能組合、產品特點研究清楚。

 

  寫字樓方面,第一個要改變一拿到樓就賣的情況,開始由售轉租,要有長遠的眼光。第二要導入產業,未來在偏遠的區域要導入產業。第三要考慮利于銷售的定制,還沒有建之前跟意向客戶談整層買賣的意向。第四,要做產品創新,突破傳統寫字樓的設計。第五,可能傳統的盈利模式是銷售租賃,未來可以證券化。

 

  商業方面,大家都知道受到電商沖擊很大,有很多新興業態都搬到購物中心去,對于CBD來說,這些就要考慮項目的區位以及周邊的消費群體。購物中心更多要考慮的是業態創新,業態創新才能拉動消費群體在大眾里面的轉移,例如做一些目的性的消費群體。

 

  祈福商管:因為地段與人口的原因,祈福新邨有20萬常住人口,祈福繽紛匯在招商階段沒有遇到特別困難的時期,因而我認為人口的密度與地段的位置對商業招商起著關鍵作用。

 

  話題二:新零售沖擊之下,商業地產的轉型升級之痛

 

 

  廣東厚幾曹卉:新商業更需要場景化銷售

 

  我覺得真正的新零售商業是一個新的機遇,分析來講,就是買東西不是到購物中心里去買了,我可能只是在那看一看,享受服裝款式潮流然后學習一下,可能我會到淘寶上購買。但是我難道真的就不需要到這個場景?所以新零售它現在有一種說法叫做場景化。

 

  我可以從親子的角度來講,現在的“80后”媽媽帶孩子去培訓班,媽媽們坐在旁邊刷手機,她們可以很安靜的在發呆等著。但是“00后”或者“90后”媽媽已經是不可以的了,她要求是一起玩的,她不愿意浪費這個時間。而且“90后”的這種參與度要求是非常高的,所以在我們來看來怎么樣做這個商業,它是以內容為先,而這個內容是滿足人的不同需求。這類場景化體驗除了滿足購物、學習的需求,它還有消磨時間的需求,我們要做的是一個生活性的廣場。

 

  話題三:商業地產融資面臨囚徒困境

 

 

  中大地產金融中心汪力:心態放平衡,千萬別轉行

 

  商業融資困境還是階段性問題,無論是外界的其他產業基金的資本,還是投資人,心態要放平衡。接下來我們進入下一階段,房地產金融開發,一定是投資回報率沒有那么高,最終解決短期的投資問題,只有我們的心態。如果再是原來的想法,投資回報率要30%以上,甚至50%的話,是根本不可能的。如果他只是降到8%~10%的回報率就可以了,那么這個商業地產就不需要再融資。

 

  最終解決商業地產現在融資困境的還是產業內的人,才能解決,為什么?因為產業內的人能看明白,它未來一定是有這種需求。無論是它是文旅地產,特色小鎮,產業新城,經營性可經營性的物業,能夠看得懂的才愿意往里面投資,而且心態不是追求快速的回報,這樣可能困局才能夠解決。

 

  其次,我認為企業轉型升級可以,但是千萬別轉行。特別是房地產行業再往上轉,沒得轉,因為生物醫藥、高科技研發都是腦袋聰明不得了的人做的事。很多人認為做房地產的人聰明,其實不是,只是有很多優秀人才沒有足夠資本,所以沒進這個行業,之所以房地產人做得風生水起,是因為趕上了好時機,并不是你最聰明。

 

  所以解決短暫的困境,心態要變得越來越平衡,投資一個商業的物業商業地產,無論是文旅的,是可經營性的,都是未來幾十年的長期收益,一年有8%~10%的復合增長,這已經是很好的收益了。

 

  會后,嘉賓就話題再次展開了深度討論,短短3個小時飛逝而過,依托黃埔論道平臺,嘉賓們紛紛表示受益匪淺。

 

  據了解,黃埔論道是《中國房地產報》廣州站的高端活動,于2018年8月與廣東厚幾機構一起承辦成立。以“互動、互助,共享、共贏”為宗旨,依托《中國房地產報》報紙、網站、微信等平臺,為會員企業提供學習、交流、宣傳、項目投資與合作、上下游產業資源整合、融資等服務的平臺,致力于打造“中國最權威的房地產論壇”。

 

  作為一個非官方、非營利、開放性的房地產會議組織,黃埔論道以平等、互惠、合作和共贏為主旨,立足華南,推動華南地區房地產行業間的交流、協調與合作;同時又面向全國,增強華南與全國其它地區的對話與聯系。


  文章轉摘:“中國房地產報廣州”公眾號

  轉摘時間:2018年11月9日

  https://mp.weixin.qq.com/s/GvaAjDrnRZWA4OuGCcSkOw

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發布者資料
黃華軍 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:普通會員 注冊時間:2011-03-29 17:03 最后登錄:2019-05-24 16:05
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